“TOD是一种具有非常高技术门槛的物业开发形态，在技术作为主导的时代，在房地产大发展的时代，这种形态可以打造成为TOD企业的核心竞争能力。”近日，在第五届TOD创新论坛上，京投发展（600683）总裁高一轩在发表《慢闪思维-TOD全域创新的快进之路》的主旨演讲中表示。

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此次论坛上，高一轩以北京檀谷慢闪公园、北熙区项目为案例，介绍了京投发展以“慢闪思维”赋能TOD项目的探索实践。同时，与会专家指出，TOD必须转变为增存并重的发展模式，承担更多城市高质量发展的使命。本次论坛主题所提出的“新时期的全要素TOD+”，就是强调要将TOD综合开发与各种生产生活叠加，更好地践行新发展理念。

TOD具备打造超级场景的可能性

据介绍，自2018年开始，京投发展连续五年参加了TOD创新论坛，连续三年冠名该论坛。五年间，行业快速发展，TOD商业逻辑也发生了重大变化。高一轩介绍说，从产品中心主义向用户中心主义转变，从单维价值向多维价值创造，从功能化产品向生活方式转移成为京投发展过去五年间，在TOD迭代和更新之路上的一个指导性原则。

“过去高周转的模式已经难以为继了，卖资源配套、卖方市场、快速周转、高杠杆、狂复制的时代一去不复返。”高一轩表示，与此同时，如今整个消费市场呈现了一种前所未有的繁荣。洞察到这种变化，TOD也面临着新课题，即如何把TOD更好地和生活方式结合，提高人们的幸福效率。高一轩介绍：“我们希望利用TOD快通达、大空间、强系统，让人们感受到慢生活、多场景、高智慧。TOD项目都是超级大项目，现在在房地产领域中都具有打造超级场景的可能性。”

慢闪思维反向赋能

据悉，京投发展在北京西山打造慢闪公园，作为探索用户时代资源整合和人文价值塑造的重要试点。并以慢闪公园为载体，为TOD项目开发进行资源整合和场景孵化。

“慢闪其实就是一个萃取器，能够促成更好生态场景、人文场景、业态场景的实现，并且进一步孵化品牌，反过来会强力赋能整个TOD项目的开发。”高一轩表示，以北京檀谷慢闪公园为载体，对TOD项目的开发资源进行整合和场景孵化，进行常态化、长新化、定制化的内容运营，成熟的内容运营有一部分已经在TOD项目开发中得到了应用。高一轩认为，慢闪公园的试点模式是对现状TOD模式的有效补充，是TOD加速发展进行有效赋能的选择。

北熙区项目，是京投发展把慢闪思维反向赋能在TOD项目上的另一个尝试。在开发实践当中，京投发展摒弃了传统的TOD思路，全面引入了慢闪思维作为指引。在用户主义层面，京投发展在北熙区用精研的方式了解用户需求，分别从场景、触点、需求、痛点四个层面对用户需求进行了分析。在城市审美方面，该区域摒弃了传统的工厂厂区围墙的氛围；同时利用天然的高差，打造立体美学，把交通的功能和城市界面有效衔接；并且以区域生态为基础，构建星河之境的生态美学。在空间场景的探索方面，京投发展把慢闪思维和北熙区项目进行完美结合。

高一轩介绍，如今，慢闪实现了自主运营，有序孵化。作为TOD迭代版本的北熙区，得到慢闪思维的加持，正在加速建设，以此为样板，实现TOD全域的创新。“如果能够做得更好，我们的价值链就可以变得更长。从技术本位向人本位的进化，是从产业蓝海向人文蓝海的跨越。”他说。

TOD需全行业探索新发展理念

本次论坛上，中国城市轨道交通协会会长张燕友在演讲中表示，当前，构建以轨道为主的TOD发展格局，已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。但各地在项目实际推进过程中，仍存在不少掣肘和痛点，需要全行业不断探索实践，完善解决。

针对高质量推动轨道交通TOD发展，张燕友提出几点建议，一是加强规划引领，强化轨道规划与城市规划的横向融合及持续衔接。二是推进高效融合，强化解决轨道交通最后一公里的难题。三是统筹片区策划，按照“轨道+土地”实施的理念，统筹开展重点“场站+片区”一体化规划设计。

中国城市轨道交通常务副会长周晓勤在演讲中表示，近期TOD发展呈现出全市全域发展、全公共交通模式的支撑、全生命周期的考虑、全利益主体参与的特点。与此同时，TOD发展也面临总体人口负增长、老龄化日趋严重、总体经济增速下行等多重挑战。

“在此背景下，TOD必须从过去的轨道、房地产增量发展模式，转变为增存并重的发展模式，承担更多城市高质量发展的使命。”周晓勤表示，本次论坛主题所提出的“新时期的全要素TOD+”，就是强调要将TOD综合开发与各种生产生活叠加，以创造生活幸福生活为导向，以全要素场景营造为关键，以数字底座、智慧赋能为支撑，将每一个TOD片区都打造成为功能复合、宜居宜业、全邻友好、智慧多元的新型城市功能单元，更好地践行新发展理念。

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